一、確認空間用途是否合法（使用分區很重要）

租商業空間第一步，就是確認空間是否符合「使用分區」規範，例如：

• 商三 / 商四可作店面、餐飲

• 住三可部分作補習班或辦公

• 工業區不可作餐飲或零售

➡ 若用途與分區不符，可能無法營業登記，甚至被罰款。
➡ 若為餐飲用途，還需注意排煙、消防、污水排放等法規。

二、是否能申請營業登記？（店家最常忽略）

許多承租人認為「有店面」就能申請營登，其實不一定。

需確認：

• 房東是否同意營業登記

• 空間是否為合法建物

• 地址是否可登記（例如地下室可能不行）

• 是否為違建

➡ 若租下不能營登的空間，會造成營業受阻，影響開業時間。

三、消防與安全設備是否合格？（餐飲/補習班更嚴格）

商用空間需符合更嚴格的公安標準：

• 緊急照明

• 滅火器

• 自動警報系統

• 逃生動線

• 排煙系統

• 熱水器/瓦斯設備安全

餐飲業必備：

• 煙道排煙

• 油水分離槽

• 防火門

➡ 若消防不合格，消防隊可勒令停業。

四、租金組成與押金條件需明確

商空租金通常包含：

• 基本租金

• 管理費

• 公設費（有些商場會有）

• 停車位費用（若有）

押金一般為 2～3 個月，大型商場可能達 3～6 個月。

需明訂：

• 租金調整方式

• 租金含稅或未稅

• 可否開發票

• 水電計費方式（商空多為商用電）

五、合約需加註「裝修約定」與交還狀況

商空通常需裝潢，因此合約需明訂：

• 裝修是否需經房東/管理單位同意

• 裝修期間是否收租

• 裝修改善後是否需「還原」

• 是否有定期消防審查

• 電力增設費用由誰負擔（餐飲常需加大電量）

➡ 若無約定，退租時常會發生糾紛。

六、租期建議長一點（商空進出成本高）

一般住宅租 1 年即可，但商空建議：

• 2～3 年簽約較合理

• 若裝潢成本高建議 再談續約優先權

• 大型商場常規：3～5 年起跳

➡ 避免投入裝潢後，房東不續租造成損失。

七、確認坪數、權狀、實際使用是否一致

商空常遇到：

• 權狀坪數 vs 實際使用坪數不同

• 包含公設導致實際可用空間不足

• 地方政府公告面積不同

建議現場丈量，避免誤判空間成本。

八、是否有抽成租金、營業額分潤（商場/百貨用）

部分商空採：

• 底租 + 營業額抽成（常見於商場、百貨）

• 設備分攤費

• 行銷費、公關費

➡ 需了解完整收費項目，避免後續營運壓力過大。

九、房東背景與前手狀況也可確認

若空間曾換過多租客，可能代表：

• 租金太高

• 周邊消費不足

• 空間有漏水、限制

• 商圈人流不足

建議詢問：

• 前手為什麼退租

• 是否有租客糾紛

• 商圈目前狀況如何

十、推薦找專業代租代管團隊協助（降低風險）

商業空間牽涉：

• 法規

• 稅務

• 合約

• 消防

• 裝修

• 商圈分析

對房東與想創業的租客來說，都相對複雜。

推薦由專業團隊協助：

• 商空評估

• 法規確認

• 合約撰寫

• 裝修建議

• 營登申請協助

能節省大量時間與風險。

🏢 結語：商空租借前做足功課，才能降低營運風險

商空不同於一般住宅，不僅租金高、裝修成本高，還牽涉許多法規細節。
無論你是房東或租客，只要掌握以上注意事項，就能大幅降低風險、提高使用效率。