合法成立的專業代管公司，為何無法參加社宅計畫？
依照《租賃住宅市場發展及管理條例》，只要是提供：
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代租
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代管
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媒合
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出租管理
的企業，都必須依法申請：
📌「租賃住宅服務業」——也就是特許行業資格
申請後需要：
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專任人員
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企業保險
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法規遵循
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定期查核
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合法開發票
也就是：
專業代管公司被政府視為“專業、不動產特許行業”。
但真正矛盾的地方就在這裡——
即便專業代管公司具備完整法定資格，仍然 無法參加“社會住宅 / 包租代管”計畫。
一、特許行業有義務，卻沒有任何權利
專業代管公司依法要做的事：
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成立公司
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聘請專任人員
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投保專業責任保險
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依法開立發票
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遵守代管相關法規
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接受主管機關查核
但能獲得的政策資源卻是：
❌ 無法加入社宅計畫
❌ 無法承接政府包租代管案件
❌ 無法申請修繕補助
❌ 無法申請管理補助
❌ 無法使用社宅平台
❌ 無法享有稅務減免
也就是：
專業代管公司必須承擔所有責任，卻沒有社宅相關的任何權益。
這就是業界普遍感受到的嚴重不公平。
二、社宅變成“標案制度”，只有得標公司才能參與
現行制度規定：
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社宅與包租代管必須政府招標
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只有得標廠商才能承接政府社宅案量
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只有得標公司能幫房東送件、申請補助
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非得標業者：即便合法，也完全不能參與
這形成一種市場現象：
頒發特許證照給所有合法代管公司，但政策資源卻只給得標的少數公司。
導致：
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小型業者不能參與
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中型業者沒有機會
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房東只能找得標業者
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房東無法選擇信任的代管公司
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產業專業化被壓縮
三、合法專業代管 ≠ 得標廠商，資格完全不同步
⭐ 專業代管公司需要具備：
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法定資格
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執照（租賃住宅服務業）
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全面合法化
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專業人員、保險、查核
⭐ 卻被排除在社宅補助制度之外
這就像：
你已經考到執照、也能力充足，但政府卻說：「對不起，你不能上場，只有特定公司可以比賽。」
不僅不合理，也造成市場失衡。
四、房東也受影響：想加入社宅，卻不能找自己信任的代管公司
許多房東其實想：
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讓房子加入社宅
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拿到補助
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找可信任的小型代管公司管理
但現況是：
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不是得標公司 → 不能送件
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房東只能被迫找某些大型業者
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在地專業代管公司反而不能協助
這讓房東覺得制度僵化、不友善。
五、結論：制度本意良好，但需要改革才能真正公平
社宅政策方向是好的，但執行方式卻有明顯斷層：
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特許行業 → 被要求合法化
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卻「沒有」參與社宅計畫的權利
造成：
⚠ 中小型公司被排除
⚠ 在地服務量能不足
⚠ 補助集中在少數大公司
⚠ 實務面品質落差大
⚠ 房東失去選擇權
我們的觀點（安居物業科技）
身為專業代管公司，我們認為：
✔ 社宅政策應該向所有合法業者開放
✔ 只要具備「租賃住宅服務業」資格，就應能參加
✔ 不應讓社宅變成少數公司的特許壟斷
✔ 在地業者最了解社區，更能提升管理品質
✔ 政策應該鼓勵專業化，而非限制誰能做
這才符合消費者、房東、弱勢族群的最大利益。
